E' il boom immobiliare il tormento di Berlino

di Annette Krause-Thiel

La Bundesbank ha puntato il dito sui crescenti rischi della stabilità del sistema bancario tedesco. Ha indicato il mercato immobiliare, come la maggiore fonte di preoccupazione, poiché prezzi delle case e degli appartamenti continuano a salire, di conseguenza il volume dei mutui erogati si sarebbe moltiplicato, come ha  scritto Die Welt commentando i dati Bundesbank.

Sicché sono molte le banche che utilizzano i soldi dei depositi a breve termine dei clienti per erogare mutui a lungo termine basandosi come garanzia, sulle valutazioni di mercato degli immobili e degli appartamenti.  Da qui l’invito alla prudenza della Bundesbank non troppo ottimista sul futuro del mercato immobiliare, poiché c’è il timore che la bolla edilizia possa esplodere, e i prezzi degli appartamenti crollare.

E’ già accaduto a Berlino dopo la caduta del Muro, quando s’era cominciato a costruire alla grande, ma contrariamente alle previsioni non ci fu poi la corsa all’acquisto, sicché finita l'euforia, i prezzi si dimezzarono di colpo. In Germania ormai ogni due prestiti concessi, uno viene utilizzato per finanziare appartamenti o immobili. Se il livello dei tassi di interesse dovesse cambiare, la situazione diventerebbe critica. La preoccupazione è eccessiva? Risponde l’avvocata Annette Krause-Thiel, tra i maggiori esperti berlinesi di diritto Immobiliare.

Annette Krause ThielAnnette Krause ThielNegli ultimi tempi si sono moltiplicate le polemiche sulla speculazione degli immobili a Berlino. Sono in moltissimi a lamentarsi dei costi alti degli affitti, e del fatto che si sono assottigliate di molto le offerte di quelli con dei canoni accettabili. Perché accade?

Bisogna risalire a trent’anni fa, quando cadde il Muro. La Berlino che si presentò agli occhi del mondo era una città divisa dalla qualità degli immobili. Da una parte quelli della Berlino Ovest, accettabili alla vista e alla funzione; dall’altra parte quelli della Berlino Est nella gran parte fatiscenti, poiché non ne era stata curata la manutenzione nei decenni di governo comunista.

All’epoca, un mercato privato degli immobili non esisteva o comunque era ridotto al minimo, poiché la gran parte degli edifici erano di proprietà pubblica, gestiti da aziende pubbliche che ne stabilivano il prezzo di locazione.

La privatizzazione degli immobili mosse i primi passi dopo la caduta del muro appunto. In questa prima fase i protagonisti erano i grandi investitori, che compravano interi palazzi a poco prezzo – particolarmente locati nei quartieri di Berlino Est- per poi ristrutturarli, rivenderli o affittarli. Agli inizi del Duemila, i prezzi d’acquisto delle case a Berlino erano a un livello molto basso se confrontati con quelli delle altre capitali europee. Ricordo che tra gli investitori c’erano anche molti gli italiani, i quali amavano ripetere che, “con la spesa di un appartamento a Berlino, non si compra neanche un garage a Milano”.

Poi le cose cominciarono a cambiare. Berlino diventa di nuovo un'immagine di storia che procede per successivi grandi cambiamenti che sono storici in quanto produttori di effetti innovatori che spesso ribaltano tutti gli schemi.

Berlino, capitale del costume, dell'innovazione, del modo di intendere la vita, scatena la corsa al mattone scompigliando la tradizione berlinese secondo la quale, l’acquisto di un appartamento non è considerato una priorità. Lo è diventata per necessità.

Le ristrutturazioni degli immobili hanno stravolto il costo degli affitti, poiché negli appartamenti rimessi a nuovo il canone non può più essere “politico”, bensì è soggetto alle regole di mercato. Sicché ci sono interi quartieri nell’ex Berlino Est a macchia di leopardo, con gli inquilini degli appartamenti ristrutturati che pagano affitti molto alti, e quelli delle case fatiscenti, per la gran parte abitate da anziani, che li pagano molto bassi. Mano, a mano che costoro muoiono, si rifanno gli intonaci, come usa dire, e l’appartamento torna in offerta con il canone più che maggiorato. ll mercato immobiliare a Berlino, viaggia con questi ritmi.

Così procedendo, dall’inizio degli anni Duemila i costi al metro quadro degli appartamenti si sono più che triplicati. Pertanto ci sono proprietari che aspettano la scadenza dei dieci anni dal loro acquisto, per evitare il pagamento della tassa sulla plusvalenza. Un’ attesa comunque redditizia poiché sanno che col tempo le case non si deprezzano, anzi accade il contrario. Infatti, a Berlino i prezzi di acquisto in un ventennio sono andati di là dell’immaginabile, fino a 15 mila al metro quadrato in una zona del Mitte.

Beninteso, in altre città come Monaco, Amburgo, Francoforte, il prezzo a metro quadro è ancora più alto, ma a Berlino una delle cause della lievitazione dei prezzi è la mancanza di case, insufficienti per accogliere tutta la gente che si è spostata nella capitale negli ultimi anni profughi inclusi.

La richiesta di alloggi nella capitale tedesca è così alta che entro il 2026 è prevista la costruzione di circa 60 mila nuovi appartamenti. Le superfici ancora non edificate a Berlino sono esigue e costose, e anche le nuove concessioni edilizie scarseggiano. Una soluzione potrebbe essere un’intensificazione della densità edilizia urbana, ad esempio permettendo la realizzazione di un sesto piano su un palazzo di cinque, oppure la costruzione negli spazi rimasti tra un edificio e l’altro.

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Il fatto è che la nuova legge sul blocco degli affitti che dovrebbe entrare in vigore nei prossimi mesi, rischia di disincentivare l'edilizia. Il "freno agli affitti" è un sistema che limita gli aumenti di nuovi contratti al 10 per cento del canone medio dell'area in cui si trova la casa; che congela gli affitti per cinque anni; e che permette la riduzione con effetto retroattivo, dei contratti esistenti.
Quanto basta per bloccare i cantieri, poiché se da una parte un milione mezzo di case nella capitale avranno l’affitto congelato per i prossimi cinque anni, dall'altra parte si prevede anche una perdita di 421 milioni di tasse, a causa dei profitti più bassi. Di conseguenza verranno meno quegli incentivi per stimolare le aziende edilizie ad investire.
Un esempio recente? Due cooperative hanno rinunciato l’appalto per un nuovo progetto edilizio a Berlino-Neukölln, una delle aeree più creative e ricercate della capitale.
Naturalmente le agenzie immobiliari hanno definito la legge ‘anticostituzionale’. Non è necessario essere indovini per prevedere controversie, manifestazioni e il moltiplicarsi di cause legali.
A patirne di più sarà proprio Berlino, la quale in questa sua fase di crescita non può fare a meno delle case.
 
Annette Krause-Thiel
Avvocato a Berlino, è socia fondatrice e vicepresidente del Centro Studi Berlin89 A.P.S.
Sono una testimone dell’epoca del Muro. Sono cresciuta a Berlino-Ovest - vale a dire nella zona “libera” dove sono andata all’asilo, a scuola e dove ho studiato giurisprudenza alla Freie Universität.
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