I berlinesi strozzati dal mercato degli affitti
La situazione degli affitti a Berlino sta degenerando: la capitale ha registrato negli ultimi dieci anni un rincaro del 90 per cento, nettamente più drammatico di quello di città come Monaco e Amburgo, che hanno visto un aumento del 51,5 per cento e del 35 per cento.
Nel 2008 i prezzi nella capitale si aggiravano intorno ai 5,14€ per metro quadro, mentre nel 2018 la cifra media è stata 9,70€. Secondo i dati diffusi da Eurostat, già nel 2015 il 20 per cento delle famiglie investiva mediamente il 43,3 per cento del guadagno complessivo in affitto e energia. La situazione da allora è peggiorata ed è condizione comune quella di spendere almeno la metà dei propri introiti per l’abitazione, nonostante per aggiudicarsi un appartamento sia necessario dimostrare che le spese di affitto kalt (senza energia, gas e acqua) non superino il terzo dello stipendio.
Ottenere un nuovo contratto di affitto è diventata un’operazione praticamente impossibile ed è frequente vedere marciapiedi affollati da decine e decine di persone che aspettano il loro turno per salire a vedere una casa sfitta con una cartellina piena di prove o tentate prove della possibilità di pagare.
Pochi giorni fa un post virale su Twitter ha mostrato al mondo la foto di uno Staffelmietvertrag, un tipo di contratto di affitto nel quale sono già stabiliti gli aumenti dei prossimi anni, stipulato per una casa nel quartiere di Prenzlauer Berg.
Nel contratto vediamo gli attuali 1746€ al mese trasformarsi in 6716€ entro il 2036, con un aumento del 285 per cento in 17 anni. Altro caso eclatante è quello dei condomini del palazzo al numero 8 della Samariterstrasse, che poco prima di Capodanno hanno ricevuto comunicazione dell’imminente modifica del prezzo dell’affitto, che sarebbe improvvisamente raddoppiato o addirittura triplicato.
Responsabile dell’operazione in questo caso la Fortis Group, già famosa per la pratica di proporre ristrutturazioni e ammodernamenti così cari da costringere gli inquilini ad andarsene. Anche il grande gruppo immobiliare Vonovia è conosciuto per la creatività applicata nell’inventare ammodernamenti “necessari”, con il doppio vantaggio di accollarne i costi agli affittuari e vedere crescere il valore del capitale.
Perfino luoghi celebri e iconici come il Sonntagsclub di Prenzlauer Berg sono minacciati dall’innalzamento degli affitti. Il bar, uno dei più tradizionali centri gay/lesbo/trans della città, che nella DDR ha rappresentato a lungo l’unico luogo di ritrovo per la comunità queer, ha dovuto indire un crowdfunding per evitare la chiusura a seguito di un aumento dell’affitto di 1000€ mensili.
Conseguenza di questa situazione è un certo immobilismo del mercato degli affitti, in quanto la tendenza è quella di rimanere il più a lungo possibile nell’attuale dimora approfittando di contratti convenienti stipulati tempo fa. È così che per un anziano rimasto solo non ha senso trasferirsi in una casa più piccola, ma più costosa e per una giovane famiglia diventa impraticabile cercare un ambiente più spazioso per i propri figli. Il fenomeno in questione viene chiamato effetto Lock-in.
Più mobile resta invece il mercato del subaffitto, legale in Germania, ma spesso gestito in modo poco trasparente. Elemento tipico di questi anni è la caccia all’Anmeldung, un foglio che attesta la registrazione domiciliare necessaria per lavorare. Molti di coloro che subaffittano temono ripercussioni sul contratto principale e preferiscono tenere nascosta la cosa, non permettendo all’inquilino di registrare il proprio domicilio. È così che si è sviluppato un vero e proprio mercato di Anmeldungen e che molte persone risultano registrate presso abitazioni che neanche hanno mai visto.
Sono anni che la politica cerca di regolare il mercato degli affitti. La misura più importante in questo senso è la Mietpreisbremse, una legge per il contenimento dei prezzi degli affitti mensili delle abitazioni. Berlino, città nella quale il capitalismo più selvaggio convive con un’attenzione sociale sopravvissuta alla caduta del muro, è stata pioniera della legge, che è entrata in vigore il 1 giugno del 2015 per essere solo successivamente adottata da altri Bundesländer.
Il primo punto della misura costituzionale sancisce che in caso di stipulazione di un nuovo contratto non sia possibile alzare il costo mensile di oltre il 10 per cento rispetto alla media ufficiale del quartiere. La media è facilmente individuabile in una tabella comparativa degli affitti (Mietspiegel l'affitto medio della zona) disponibile sul sito istituzionale della città. Se, ad esempio, il prezzo a metro quadro di un appartamento è stato fino ad adesso 6,60€, ma la media della zona è di 7€, il prezzo massimo applicabile nel nuovo contratto sarà 7,70€. Da questa legge sono esclusi i palazzi nuovi e non ancora mai affittati, al fine di non inibire la costruzione di nuovi edifici.
Un’altra eccezione è quella riguardante lavori importanti di ristrutturazione e ammodernamento, nel caso in cui questi costino almeno un terzo della cifra che il gruppo immobiliare spenderebbe per costruire da zero un edificio simile. Parliamo quindi dell’introduzione di elementi di lusso, per esempio bagni nuovi, cucine o balconi aggiunti ex-novo. L’eccezione vale solamente per il primo contratto di affitto dopo i lavori: sarà successivamente impossibile alzare ancora il prezzo. Altro punto della legge prevede che siano i proprietari ad occuparsi delle spese dell’agenzia immobiliare.
Dal gennaio 2019, nell’ambito di una misura di protezione degli affittuari, sono state introdotte due novità volte a rendere la legge ancora più efficiente. Il procedimento era infatti troppo complesso per diventare di uso comune, nonostante la promozione effettuata dalle numerose Mietervereine, associazioni degli inquilini.
La prima novità riguarda la trasparenza dei gruppi immobiliari e/o padroni di casa, che da ora in poi sono tenuti ad avvisare per tempo (prima della firma del contratto) e in forma scritta i nuovi inquilini nel caso in cui l’appartamento sia soggetto a eccezione dalla legge di contenimento degli affitti. Il secondo punto introdotto lo scorso gennaio riguarda una semplificazione delle operazioni per fare ricorso: mentre era finora necessario informarsi, svolgere indagini spesso costose e produrre una documentazione, sarà adesso sufficiente dichiarare la volontà di opporsi al prezzo dell’affitto e affidare il resto alle forze istituzionali.
